Eigenmietwert vor dem Aus – wer gewinnt und wer verliert

Die Schweiz steht vor einem bedeutenden steuerpolitischen Systemwechsel: Der Eigenmietwert soll abgeschafft werden. Für Besitzerinnen und Besitzer von selbstgenutztem Wohneigentum entfällt damit ein seit Jahrzehnten umstrittener Steuerbestandteil. Gleichzeitig verändern sich wichtige Abzugsmöglichkeiten – mit unterschiedlichen Folgen für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie künftige Käuferinnen und Käufer von Immobilien.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen. Wer in der Schweiz ein selbstbewohntes Haus oder eine Wohnung besitzt, wird steuerlich so behandelt, als würde die Immobilie an sich selbst vermietet. Der Staat unterstellt also eine theoretische Miete, die als Einkommen versteuert werden muss. Im Gegenzug konnten bisher verschiedene Kosten steuerlich abgezogen werden – insbesondere Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und Renovationskosten.

Was ändert sich mit der Reform?

Mit der Reform soll der Eigenmietwert vollständig wegfallen. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen künftig keine fiktive Miete mehr versteuern. Gleichzeitig wird jedoch ein grosser Teil der bisherigen Abzüge gestrichen oder stark eingeschränkt. Vor allem Schuldzinsen – etwa auf Hypotheken – werden künftig nur noch begrenzt oder zeitlich eingeschränkt abzugsfähig sein. Damit verändert sich die Systemlogik: Der bisherige steuerliche Ausgleich zwischen fiktivem Einkommen und entsprechenden Abzügen entfällt weitgehend.

Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Viele Pensionierte dürften von der Reform profitieren, da sie ihre Hypothek im Laufe der Jahre stark reduziert oder sogar vollständig zurückbezahlt haben. Bisher mussten sie einen Eigenmietwert versteuern, obwohl kaum noch Schuldzinsen zum Abzug vorhanden waren. Zudem profitieren Personen, die erstmals Wohneigentum erwerben. Für sie ist eine Übergangsregel vorgesehen: Während der ersten zehn Jahre nach dem Erwerb eines Eigenheims können Schuldzinsen weiterhin begrenzt steuerlich abgezogen werden. Der maximale Abzug beträgt rund 10’000 Franken pro Jahr für Ehepaare beziehungsweise 5’000 Franken für Einzelpersonen und nimmt anschliessend schrittweise ab.

Auch Käuferinnen und Käufer, die ihre Immobilie kurz vor Inkrafttreten der Reform erworben haben, profitieren: Wer beispielsweise drei Jahre vor Inkrafttreten ein Eigenheim gekauft hat, kann den Abzug noch während sieben Jahren geltend machen. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des Liegenschaftskaufs und nicht der Zeitpunkt der Gesetzesänderung.

Wer gehört eher zu den Verlierern der Reform?

Nicht alle Eigentümerinnen und Eigentümer werden profitieren. Besonders betroffen sind Käuferinnen und Käufer von sanierungsbedürftigen Liegenschaften. Heute können Renovations- und Unterhaltskosten steuerlich geltend gemacht werden. Wenn diese Abzüge künftig weitgehend entfallen, verteuern sich solche Investitionen faktisch. Auch Besitzerinnen und Besitzer von vermieteten Liegenschaften mit Hypothek könnten künftig schlechter gestellt sein – insbesondere dann, wenn zusätzlich weiteres Vermögen vorhanden ist. Hier kommt künftig die sogenannte Quotenmethode zur Anwendung.

So funktioniert die Quotenmethode

Ein Beispiel: Eine Person besitzt ein selbstbewohntes Eigenheim im Wert von 1 Million Franken, Wertschriften im Wert von 2 Millionen Franken sowie zwei vermietete Wohnungen im Gesamtwert von 2 Millionen Franken mit einer Hypothekarbelastung von 1 Million Franken. Das gesamte Vermögen beträgt somit brutto 5 Millionen Franken.

Der Anteil der vermieteten Liegenschaften beträgt 40 Prozent des Gesamtvermögens. Entsprechend können künftig auch nur rund 40 Prozent der gesamten Schuldzinsen steuerlich abgezogen werden – selbst wenn die Hypothek tatsächlich auf den vermieteten Wohnungen liegt.

Immobilien-AG als mögliche Lösung?

Die Reform führt auch zu neuen Überlegungen bei der Strukturierung von Immobilienbesitz. Eine Möglichkeit könnte sein, Immobilien in eine Gesellschaft einzubringen. Bei einer Immobilien-AG gelten Schuldzinsen grundsätzlich als Geschäftsaufwand und sind damit steuerlich abzugsfähig. Allerdings bringt eine solche Struktur zusätzliche Kosten und steuerliche Konsequenzen mit sich – etwa bei der Gewinnbesteuerung oder bei einem späteren Verkauf der Immobilie. Bei grösseren Immobilienportfolios kann dies eine Option sein, bei einzelnen Objekten lohnt sich der Aufwand meist nicht.

Wäre eine Umfinanzierung in einen Lombardkredit eine Option?

Generell sind Schuldzinsen nur noch abzugsfähig, wenn sie in direktem Zusammenhang mit steuerbaren Immobilienerträgen stehen. Ein Lombardkredit – also ein Kredit gegen Verpfändung von Wertschriften – fällt nicht in diese Kategorie. In gewissen Fällen könnte sogar das Gegenteil sinnvoll sein.  Wenn der Lombardkredit durch eine Hypothek auf einer vermieteten Liegenschaft ersetzt wird, könnte immerhin ein Teil der Schuldzinsen abzugsfähig bleiben.

Amortisation gewinnt an Bedeutung

Mit dem Wegfall des Schuldzinsabzugs verändert sich auch die Frage, ob eine Hypothek amortisiert werden sollte. Grundsätzlich hängt dies davon ab, wie viel Ertrag mit dem für die Amortisation zur Verfügung stehenden Vermögen erwirtschaftet werden kann. Die folgenden Beispiele zeigen, bis zu welchem Vermögensertrag eine Amortisation sinnvoll ist:

Vor der Reform zahlte eine Person mit einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent bei einem Hypothekarzins von 2 Prozent effektiv nur rund 1.4 Prozent Zins, weil die Zinsen steuerlich abzugsfähig waren. Nach der Reform beträgt der effektive Zins 2 Prozent, da der Steuerabzug entfällt. Dadurch steigen die effektiven Finanzierungskosten – und eine Amortisation kann schneller sinnvoll werden.

Neue Steuer auf Zweitliegenschaften möglich

Ein weiterer Punkt betrifft Zweitliegenschaften, etwa Ferienwohnungen. Tourismusregionen drohen durch die Abschaffung des Eigenmietwerts teilweise erhebliche Steuerausfälle. Deshalb sieht die Reform vor, dass Kantone eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einführen können. Wie hoch diese zusätzliche Belastung tatsächlich ausfallen wird, ist derzeit noch offen und dürfte stark von der jeweiligen Region abhängen.

Finanzierung frühzeitig überprüfen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet einen echten Systemwechsel. Während Schulden bisher steuerlich oft attraktiv waren, könnte künftig eine tiefere Verschuldung häufiger sinnvoll sein. Für Eigentümerinnen und Eigentümer lohnt es sich deshalb, die eigene Finanzierung und Vermögensstruktur frühzeitig zu überprüfen und die möglichen Auswirkungen der Reform sorgfältig zu analysieren.