La Suisse est sur le point de connaître un changement majeur de son système fiscal : il est prévu de supprimer la valeur locative. Pour les propriétaires de résidences principales, cela signifie la suppression d’un élément fiscal controversé depuis des décennies. En même temps, d’importantes possibilités de déduction fiscale changent, ce qui a des conséquences différentes pour les propriétaires et les futurs acquéreurs de biens immobiliers.
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est un revenu fictif. En Suisse, toute personne qui possède une maison ou un appartement qu’elle occupe elle-même est considérée, sur le plan fiscal, comme si elle se louait ce bien immobilier à elle-même. L’État considère donc qu’il s’agit d’un loyer théorique qui doit être imposé en tant que revenu. En contrepartie, différents frais pouvaient jusqu’à présent être déduits fiscalement, notamment les intérêts hypothécaires ainsi que les frais d’entretien et de rénovation.
Quels changements la réforme apporte-t-elle ?
Cette réforme vise à supprimer complètement la valeur locative. À l’avenir, les propriétaires ne devront plus payer d’impôt sur un loyer fictif. En même temps, une grande partie des déductions existantes sont toutefois supprimées ou fortement restreintes. À l’avenir, ce sont surtout les intérêts débiteurs, par exemple ceux liés aux prêts hypothécaires, qui ne seront déductibles que de manière limitée ou pour une durée déterminée. Cela modifie la logique du système : la compensation fiscale qui existait jusqu’à présent entre le revenu fictif et les déductions correspondantes est en grande partie supprimée.
Qui profite de ce changement ?
De nombreux retraités devraient bénéficier de cette réforme, car ils ont considérablement réduit, voire entièrement remboursé leur prêt immobilier au fil des ans. Jusqu’à présent, ils devaient payer des impôts sur la valeur locative, alors qu’il ne restait pratiquement plus d’intérêts débiteurs à déduire. De plus, les personnes qui achètent leur premier logement en bénéficient également. Une disposition transitoire est prévue pour elles : pendant les dix premières années qui suivent l’acquisition d’un logement, les intérêts débiteurs restent déductibles fiscalement dans une certaine limite. La déduction maximale s’élève à environ 10 000 francs par an pour les couples mariés et à 5 000 francs pour les personnes seules, puis elle diminue progressivement.
Les acheteurs qui ont acquis leur bien immobilier peu avant l’entrée en vigueur de la réforme en bénéficient également. Par exemple, une personne ayant acheté son logement trois ans avant l’entrée en vigueur peut encore bénéficier de cette déduction pendant sept ans. Ce qui est déterminant, c’est la date d’achat du bien immobilier et non la date de la modification législative.
Qui sont les grands perdants de cette réforme ?
Tous les propriétaires n’en bénéficieront pas. Les acheteurs de biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation sont particulièrement touchés. Aujourd’hui, les frais de rénovation et d’entretien sont déductibles fiscalement. Si ces déductions venaient à disparaître en grande partie à l’avenir, ces investissements deviendraient de fait plus coûteux. Les propriétaires de biens immobiliers loués garantis par une hypothèque pourraient eux aussi se retrouver dans une situation moins favorable à l’avenir, notamment s’ils disposent d’autres actifs. À l’avenir, c’est la méthode dite des quotas qui sera appliquée.
Voici comment fonctionne la méthode des quotas
Un exemple : une personne possède une résidence principale d’une valeur d’1 million de francs, des titres d’une valeur de 2 millions de francs, ainsi que deux appartements loués d’une valeur totale de 2 millions de francs, garantis par une hypothèque d’1 million de francs. La fortune totale s’élève donc à 5 millions de francs bruts.
La part des biens immobiliers loués représente 40 % du patrimoine global. En conséquence, à l’avenir, seuls environ 40 % du montant total des intérêts débiteurs seront déductibles fiscalement, même si l’hypothèque concerne réellement les logements loués.
Une société anonyme immobilière est-elle une solution envisageable ?
Cette réforme suscite également de nouvelles réflexions sur la structure de la propriété immobilière. Une solution pourrait consister à apporter des biens immobiliers dans une société. Dans le cas d’une société anonyme immobilière, les intérêts débiteurs sont en principe considérés comme étant des charges d’exploitation et ils sont donc déductibles fiscalement. Toutefois, une telle structure entraîne des coûts supplémentaires et a des conséquences fiscales, notamment en matière d’imposition des bénéfices ou en cas de vente ultérieure du bien immobilier. Pour les grands portefeuilles immobiliers, cela peut être une option, mais pour les biens individuels, cela n’en vaut généralement pas la peine.
Un refinancement par un crédit Lombard serait-il envisageable ?
D’une manière générale, les intérêts débiteurs ne sont désormais déductibles que s’ils sont directement liés à des revenus immobiliers imposables. Un crédit Lombard – c’est-à-dire un crédit garanti par le nantissement de titres – n’entre pas dans cette catégorie. Dans certains cas, c’est même le contraire qui pourrait s’avérer être judicieux. Si le crédit Lombard est remplacé par une hypothèque sur un bien immobilier loué, une partie des intérêts débiteurs pourrait tout de même rester déductible.
L’amortissement est de plus en plus important
Avec la suppression de la déduction des intérêts débiteurs, la question de savoir s’il convient d’amortir un prêt hypothécaire prend également une nouvelle dimension. En principe, cela dépend du rendement que l’on peut tirer des actifs disponibles pour l’amortissement. Les exemples suivants montrent jusqu’à quel niveau de rendement du capital un amortissement est judicieux :
Avant la réforme, une personne soumise à un taux d’imposition marginal de 30 % et dont le taux d’intérêt hypothécaire était de 2 % ne payait en réalité qu’environ 1,4 % d’intérêts, car ils étaient déductibles fiscalement. Après la réforme, le taux d’intérêt réel s’élève à 2 %, car la déduction fiscale est supprimée. Cela entraîne une augmentation des coûts de financement réels et un amortissement peut s’avérer être judicieux plus rapidement.
Une nouvelle taxe sur les résidences secondaires est possible
Un autre point concerne les résidences secondaires, telles que les appartements de vacances. La suppression de la valeur locative risque d’entraîner des pertes fiscales parfois considérables pour certaines régions touristiques. C’est pourquoi la réforme prévoit que les cantons puissent instaurer un impôt foncier spécifique sur les résidences secondaires. Le montant exact de cette charge supplémentaire n’est pas encore connu à l’heure actuelle et il devrait dépendre fortement de la région concernée.
Vérifier le financement dès le début
La suppression de la valeur locative est un véritable changement du système. Alors que l’endettement était jusqu’à présent souvent intéressant sur le plan fiscal, il pourrait être plus judicieux à l’avenir de réduire son niveau d’endettement. Il est donc dans l’intérêt des propriétaires de réexaminer dès que possible leur situation financière et la structure de leur patrimoine et d’analyser attentivement les conséquences possibles de cette réforme.