La Suisse est sur le point de conna\u00eetre un changement majeur de son syst\u00e8me fiscal\u00a0: il est pr\u00e9vu de supprimer la valeur locative. Pour les propri\u00e9taires de r\u00e9sidences principales, cela signifie la suppression d\u2019un \u00e9l\u00e9ment fiscal controvers\u00e9 depuis des d\u00e9cennies. En m\u00eame temps, d\u2019importantes possibilit\u00e9s de d\u00e9duction fiscale changent, ce qui a des cons\u00e9quences diff\u00e9rentes pour les propri\u00e9taires et les futurs acqu\u00e9reurs de biens immobiliers.<\/p>\n
La valeur locative est un revenu fictif. En Suisse, toute personne qui poss\u00e8de une maison ou un appartement qu\u2019elle occupe elle-m\u00eame est consid\u00e9r\u00e9e, sur le plan fiscal, comme si elle se louait ce bien immobilier \u00e0 elle-m\u00eame. L\u2019\u00c9tat consid\u00e8re donc qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un loyer th\u00e9orique qui doit \u00eatre impos\u00e9 en tant que revenu. En contrepartie, diff\u00e9rents frais pouvaient jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent \u00eatre d\u00e9duits fiscalement, notamment les int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires ainsi que les frais d\u2019entretien et de r\u00e9novation.<\/p>\n
Cette r\u00e9forme vise \u00e0 supprimer compl\u00e8tement la valeur locative. \u00c0 l\u2019avenir, les propri\u00e9taires ne devront plus payer d\u2019imp\u00f4t sur un loyer fictif. En m\u00eame temps, une grande partie des d\u00e9ductions existantes sont toutefois supprim\u00e9es ou fortement restreintes. \u00c0 l\u2019avenir, ce sont surtout les int\u00e9r\u00eats d\u00e9biteurs, par exemple ceux li\u00e9s aux pr\u00eats hypoth\u00e9caires, qui ne seront d\u00e9ductibles que de mani\u00e8re limit\u00e9e ou pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. Cela modifie la logique du syst\u00e8me\u00a0: la compensation fiscale qui existait jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent entre le revenu fictif et les d\u00e9ductions correspondantes est en grande partie supprim\u00e9e.<\/p>\n
De nombreux retrait\u00e9s devraient b\u00e9n\u00e9ficier de cette r\u00e9forme, car ils ont consid\u00e9rablement r\u00e9duit, voire enti\u00e8rement rembours\u00e9 leur pr\u00eat immobilier au fil des ans. Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, ils devaient payer des imp\u00f4ts sur la valeur locative, alors qu\u2019il ne restait pratiquement plus d\u2019int\u00e9r\u00eats d\u00e9biteurs \u00e0 d\u00e9duire. De plus, les personnes qui ach\u00e8tent leur premier logement en b\u00e9n\u00e9ficient \u00e9galement. Une disposition transitoire est pr\u00e9vue pour elles\u00a0: pendant les dix premi\u00e8res ann\u00e9es qui suivent l\u2019acquisition d\u2019un logement, les int\u00e9r\u00eats d\u00e9biteurs restent d\u00e9ductibles fiscalement dans une certaine limite. La d\u00e9duction maximale s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ 10\u00a0000\u00a0francs par an pour les couples mari\u00e9s et \u00e0 5\u00a0000\u00a0francs pour les personnes seules, puis elle diminue progressivement.<\/p>\n
Les acheteurs qui ont acquis leur bien immobilier peu avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la r\u00e9forme en b\u00e9n\u00e9ficient \u00e9galement. Par exemple, une personne ayant achet\u00e9 son logement trois ans avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur peut encore b\u00e9n\u00e9ficier de cette d\u00e9duction pendant sept ans. Ce qui est d\u00e9terminant, c\u2019est la date d\u2019achat du bien immobilier et non la date de la modification l\u00e9gislative.<\/p>\n
Tous les propri\u00e9taires n\u2019en b\u00e9n\u00e9ficieront pas. Les acheteurs de biens immobiliers n\u00e9cessitant des travaux de r\u00e9novation sont particuli\u00e8rement touch\u00e9s. Aujourd\u2019hui, les frais de r\u00e9novation et d\u2019entretien sont d\u00e9ductibles fiscalement. Si ces d\u00e9ductions venaient \u00e0 dispara\u00eetre en grande partie \u00e0 l\u2019avenir, ces investissements deviendraient de fait plus co\u00fbteux. Les propri\u00e9taires de biens immobiliers lou\u00e9s garantis par une hypoth\u00e8que pourraient eux aussi se retrouver dans une situation moins favorable \u00e0 l\u2019avenir, notamment s\u2019ils disposent d\u2019autres actifs. \u00c0 l\u2019avenir, c\u2019est la m\u00e9thode dite des quotas qui sera appliqu\u00e9e.<\/p>\n
Un exemple\u00a0: une personne poss\u00e8de une r\u00e9sidence principale d\u2019une valeur d\u20191\u00a0million de francs, des titres d\u2019une valeur de 2\u00a0millions de francs, ainsi que deux appartements lou\u00e9s d\u2019une valeur totale de 2\u00a0millions de francs, garantis par une hypoth\u00e8que d\u20191\u00a0million de francs. La fortune totale s\u2019\u00e9l\u00e8ve donc \u00e0 5\u00a0millions de francs bruts.<\/p>\n
La part des biens immobiliers lou\u00e9s repr\u00e9sente 40\u00a0% du patrimoine global. En cons\u00e9quence, \u00e0 l\u2019avenir, seuls environ 40\u00a0% du montant total des int\u00e9r\u00eats d\u00e9biteurs seront d\u00e9ductibles fiscalement, m\u00eame si l\u2019hypoth\u00e8que concerne r\u00e9ellement les logements lou\u00e9s.<\/p>\n
Cette r\u00e9forme suscite \u00e9galement de nouvelles r\u00e9flexions sur la structure de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re. Une solution pourrait consister \u00e0 apporter des biens immobiliers dans une soci\u00e9t\u00e9. Dans le cas d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 anonyme immobili\u00e8re, les int\u00e9r\u00eats d\u00e9biteurs sont en principe consid\u00e9r\u00e9s comme \u00e9tant des charges d\u2019exploitation et ils sont donc d\u00e9ductibles fiscalement. Toutefois, une telle structure entra\u00eene des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires et a des cons\u00e9quences fiscales, notamment en mati\u00e8re d\u2019imposition des b\u00e9n\u00e9fices ou en cas de vente ult\u00e9rieure du bien immobilier. Pour les grands portefeuilles immobiliers, cela peut \u00eatre une option, mais pour les biens individuels, cela n\u2019en vaut g\u00e9n\u00e9ralement pas la peine.<\/p>\n
D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les int\u00e9r\u00eats d\u00e9biteurs ne sont d\u00e9sormais d\u00e9ductibles que s\u2019ils sont directement li\u00e9s \u00e0 des revenus immobiliers imposables. Un cr\u00e9dit Lombard \u2013 c\u2019est-\u00e0-dire un cr\u00e9dit garanti par le nantissement de titres \u2013 n\u2019entre pas dans cette cat\u00e9gorie. Dans certains cas, c\u2019est m\u00eame le contraire qui pourrait s\u2019av\u00e9rer \u00eatre judicieux. Si le cr\u00e9dit Lombard est remplac\u00e9 par une hypoth\u00e8que sur un bien immobilier lou\u00e9, une partie des int\u00e9r\u00eats d\u00e9biteurs pourrait tout de m\u00eame rester d\u00e9ductible.<\/p>\n
Avec la suppression de la d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats d\u00e9biteurs, la question de savoir s\u2019il convient d\u2019amortir un pr\u00eat hypoth\u00e9caire prend \u00e9galement une nouvelle dimension. En principe, cela d\u00e9pend du rendement que l\u2019on peut tirer des actifs disponibles pour l\u2019amortissement. Les exemples suivants montrent jusqu\u2019\u00e0 quel niveau de rendement du capital un amortissement est judicieux\u00a0:<\/p>\n
Avant la r\u00e9forme, une personne soumise \u00e0 un taux d\u2019imposition marginal de 30\u00a0% et dont le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e9tait de 2\u00a0% ne payait en r\u00e9alit\u00e9 qu\u2019environ 1,4\u00a0% d\u2019int\u00e9r\u00eats, car ils \u00e9taient d\u00e9ductibles fiscalement. Apr\u00e8s la r\u00e9forme, le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9el s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 2\u00a0%, car la d\u00e9duction fiscale est supprim\u00e9e. Cela entra\u00eene une augmentation des co\u00fbts de financement r\u00e9els et un amortissement peut s\u2019av\u00e9rer \u00eatre judicieux plus rapidement.<\/p>\n
Un autre point concerne les r\u00e9sidences secondaires, telles que les appartements de vacances. La suppression de la valeur locative risque d\u2019entra\u00eener des pertes fiscales parfois consid\u00e9rables pour certaines r\u00e9gions touristiques. C\u2019est pourquoi la r\u00e9forme pr\u00e9voit que les cantons puissent instaurer un imp\u00f4t foncier sp\u00e9cifique sur les r\u00e9sidences secondaires. Le montant exact de cette charge suppl\u00e9mentaire n\u2019est pas encore connu \u00e0 l\u2019heure actuelle et il devrait d\u00e9pendre fortement de la r\u00e9gion concern\u00e9e.<\/p>\n
La suppression de la valeur locative est un v\u00e9ritable changement du syst\u00e8me. Alors que l\u2019endettement \u00e9tait jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent souvent int\u00e9ressant sur le plan fiscal, il pourrait \u00eatre plus judicieux \u00e0 l\u2019avenir de r\u00e9duire son niveau d\u2019endettement. Il est donc dans l\u2019int\u00e9r\u00eat des propri\u00e9taires de r\u00e9examiner d\u00e8s que possible leur situation financi\u00e8re et la structure de leur patrimoine et d\u2019analyser attentivement les cons\u00e9quences possibles de cette r\u00e9forme.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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